Ипотека и банкротство: можно ли избавиться от долгов и сохранить жилье
Процедурой банкротства могут воспользоваться не только компании, но и обычные люди. Причем с прошлого года граждане могут признать себя банкротом во внесудебном порядке — подав заявление в МФЦ. Для многих такая процедура — единственный легальный способ освобождения от долгов, включая ипотечные. Но что в таком случае будет с долгом по ипотеке и квартирой, взятой в кредит?
Банкротство и долги
Банкротство физического лица — это признанная законом неспособность гражданина погасить в полном объеме долги перед кредиторами или внести обязательные платежи (ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Процедура предусматривает списание долгов заемщика, если у него нет больше возможности платить по ним. Основное требование к гражданину — сумма задолженности не менее 500 тыс. руб. и указанные требования не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны быть исполнены. Заявление о признании гражданина банкротом можно подать при просроченной ипотеке и других финансовых обязательствах (кредитах и займах, долгах по коммунальным услугам или налогам), перечисляет член Ассоциации юристов России (АЮР) Вита Завацкая.
Но недвижимость, которая является предметом залога, сохранить в собственности не удастся, как и другое имущество, которое находится в собственности должника (исключение составляет единственное жилье), отметила юрист. Оно будет включено в конкурсную массу и реализовано с торгов, а залоговый кредитор (банк) первым получит выплаты. Остаток суммы погасит выплаты вознаграждения конкурсному управляющему, судебные расходы и остальные задолженности. Читайте также: Банкротство физлиц: как не потерять имущество
Что такое конкурсная масса
Конкурсная масса — все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства. Исключение составляет только то имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством. Например, под реализацию имущества банкрота не подпадают предметы домашнего обихода, единственное жилье, за исключением взятого в ипотеку жилья, по которому не погашен кредит, одежда, личные вещи.
После завершения процедуры банкротства происходит погашение всей задолженности банкрота, включая штрафные санкции и пени. «Один из главных вопросов, который возникает при банкротстве: что будет с ипотекой? На самом деле ответ конкретно на этот вопрос прост: банк заберет квартиру. Точнее, она будет продана с банкротных торгов, после чего банк заберет деньги от продажи. Ипотека тем самым исчезнет вместе с квартирой», — говорит арбитражный управляющий, член комиссии Ассоциации юристов России по проблемам банкротства Илья Софонов. «Продолжать платить ипотеку нельзя. Дело в том, что в банкротстве под запретом любые платежи кредиторам. Все деньги, все имущество должника замораживаются. Поэтому перед банкротством всегда следует сначала закрыть ипотеку. Как только начнется банкротство, договариваться будет поздно — это точка невозврата, о чем большинство забывает», — пояснил он.
Недвижимость, которая является предметом залога, сохранить в собственности не удастся, как и другое имущество, которое находится в собственности должника (исключение составляет единственное жилье) (Фото: Семен Лиходеев/ТАСС )
Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»: — Весьма популярное заблуждение о том, что «обанкротиться» можно только по части кредитных обязательств. Даже если физическое лицо исправно платит по ипотечным обязательствам, но при этом у него есть другие кредитные обязательства, которые он не исполняет надлежащим образом, избавиться только от них через процедуру банкротства не удастся. Процедура банкротства физического лица затрагивает все его долговые обязательства, за исключением специфических требований: субсидиарной ответственности и обязательств, возникших вследствие причинения вреда и убытков. 80% от реализации залогового имущества будет отправлено залогодержателю, остальное уйдет в счет погашения других обязательств. При этом, если финансовые требования кредитной организации не будут удовлетворены в полном объеме, кредитная организация вправе получить оставшуюся часть от реализации другого имущества должника в составе кредиторов третьей очереди.
Возможно ли сохранить залоговую квартиру
Для того чтобы сохранить за собой залоговую недвижимость, есть несколько механизмов, отмечает Григорий Скрипилев из «Интерцессии». Во-первых, реструктуризация долгов. «Процедура вводится в рамках банкротства, но не подразумевает изъятие ипотечной квартиры, формирование конкурсной массы и списание долгов. Процедура предполагает составление плана по погашению задолженности в срок до трех лет на льготных условиях. План утверждается судом, если у должника есть возможность платить и сумма для него будет посильной», — объяснил юрист. Во-вторых, мировое соглашение. В случае заключения мирового соглашения прекращается производство по делу о банкротстве гражданина. Исполнение плана реструктуризации долгов гражданина и действие моратория на удовлетворение требований кредиторов также прекращается, и гражданин приступает к погашению задолженности перед кредиторами. Однако, если условия мирового соглашения будут нарушены, гражданин будет признан банкротом, а его имущество реализовано на торгах. По словам Скрипилева, бывают случаи, когда должники в преддверии процедуры банкротства берут потребительский кредит и гасят ипотеку. Жилая недвижимость перестает быть залоговым имуществом и становится собственностью физического лица. В дальнейшем, если долг по обязательствам становится непосильной ношей, такие должники обращаются в суд с заявлением о банкротстве. При этом собственное недвижимое имущество получает статус единственного жилья (при условии, что у должника нет других жилых помещений) и исключается из конкурсной массы, а долги по потребительскому кредиту и иным обязательствам списывается без реализации недвижимости. Такое поведение должников наблюдается в тех случаях, когда до полной выплаты ипотечного кредита осталось совершить «пару платежей». Единственное жилье также можно будет потерять, если Госдума внесет поправки в законы. В апреле Конституционный суд выступил за частичное снятие запрета на изъятие единственного жилья. Решение КС может привести к лишению единственного жилья не только злостных должников, но также тех, кто дошел до банкротства либо из-за своей финансовой безграмотности, либо по неосторожности, а не в результате умышленного уклонения от погашения долгов, считают юристы
Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам»: — Теоретически сохранить залоговую квартиру возможно, но тогда надо сразу исключить процедуру банкротства из возможных вариантов. В этом случае лучше сразу договариваться с банком, просить отсрочку по платежам или иную реструктуризацию задолженности, предварительно подготовив максимально возможное количество документов, подтверждающих, что вы не являетесь злостным и принципиальным неплательщиком, оказались в стесненных обстоятельствах в силу независящих от вас и непреодолимых причин (потеря работы, тяжелая болезнь и т. д.). Не исключено, что банк пойдет вам навстречу и пересмотрит график платежей, так как кредитору тоже не нужны в отчетности «плохие» цифры по росту просроченной или безнадежной задолженности (последнее может привести к снижению рейтингов банка, увеличению требований по формированию резервов по выданным ссудам и т. д.)
- Верховный суд уточнил нормы изъятия перепланированного жилья у банкротов
- Больше не единственное: у кого смогут изымать жилье за долги
Сделки с недвижимостью при исполнительном производстве
Наличие действующего исполнительного производства, возбужденного в отношении того или иного лица, означает, что данное лицо имеет некое неисполненное обязательство, а факт наличия задолженности подтверждается решением суда, вступившим в силу и выданным на его основании исполнительным листом.
Что получается? Должник обязан выплатить какую-то сумму денег взыскателю. Согласно закону «Об исполнительном производстве», приставы имеют право обратить взыскание на имущество. В такой ситуации очень важно знать ответ на следующий вопрос: а можно ли совершать сделки с недвижимостью при наличии исполнительного производства?
Общее правило совершения сделок с недвижимостью при наличии исполнительного производства
Опираясь на Конституцию РФ и Гражданский кодекс, можно говорить о том, что факт существования постановления об инициации исполнительного производства никаким образом не влияет на права собственника. Он, в частности, может распоряжаться своим имуществом так, как посчитает нужным. Закон «Об исполнительном производстве» и некоторые другие законодательные акты устанавливают некоторые исключения, указывая на ситуации, когда совершить сделку с недвижимостью нельзя.
Юридическая помощь по сделкам при исполнительном производстве
Консультация в офисе и по телефону
Помощь адвоката. Стаж 20 лет по сделкам при исполнительном производстве!
В каких случаях должник не может совершать сделки с недвижимостью
У должника не получится избавиться от недвижимости, если:
- Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
- Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
- Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.
В остальных случаях отчуждать недвижимость не запрещено. Задача приставов: своевременно выявить недвижимость, находящуюся в собственности должника и принять меры к тому, чтобы должник не совершил со своим имуществом сделки. Кстати, раз уж речь зашла про единственное жилье должника, то нужно сказать вот о чем: единственное жилье отчуждать можно в любом случае, кроме нахождения его в залоге, так как на него приставы арест наложить не могут.
Некоторые нюансы
- Если сумма задолженности не является соразмерной стоимости недвижимого имущества, то можно смело совершать сделки с такой недвижимостью. Закон «Об исполнительном производстве» не дает приставам права накладывать арест на имущество в такой ситуации.
- Взыскатель имеет право оспорить сделки должника по отчуждению недвижимости, если есть основания полагать, что совершаются они с целью уклонения от выплаты задолженности. Это теория. Практика разнообразна. Если должник продал, например, квартиру с рыночной стоимостью 5 млн. рублей своему родственнику за 2 млн. рублей, то суд может признать сделку недействительной. Если же никаких подозрительных моментов в тексте договора нет, то и оснований взыскивать, как бы, не имеется.
Консультация по сделкам при исполнительном производстве
Помощь с приставами. Адвокат по недвижимости. Помощь по сделкам должника.
Будем рады Вам помочь!
С уважением, Кахиев Роман Нариманович
Адвокат по сделкам при исполнительном производстве.
Источник https://realty.rbc.ru/news/60c1c2f09a7947b344a766fe
Источник https://advokat-kr.ru/uslugi/zhilishhnyie-sporyi/sdelki-s-nedvizhimostyu-pri-nalichii-ispolnitelnogo-proizvodstva.html